Lo que vas a leer
- Qué es un contrato de arras y por qué importa
- Riesgo de perder tu depósito
- La cláusula que te protege
- Conclusión
Qué es un contrato de arras y por qué importa
Al comprar una vivienda, lo habitual es firmar un contrato de arras. Se trata de un acuerdo legal con el vendedor en el que te comprometes a comprar la vivienda en una fecha y a un precio determinados, entregando una determinada cantidad de dinero como “señal”.
Esta reserva te da seguridad: garantiza que el vendedor te venda a ti y no a otra persona que ofrezca más dinero. Dependiendo de las cláusulas del contrato, si el vendedor incumple, podría estar obligado a indemnizarte.
El importe de las arras no está fijado por ley, sino que se pacta libremente entre las partes. En el mercado, lo habitual es alrededor del 10 % del precio de venta.
Esa aportación se descuenta del precio final si todo sale según lo planeado. Pero, si finalmente no compras, podrías perder ese dinero, incluso si el motivo es que el banco no concede la hipoteca, salvo que el contrato incluya una cláusula que te proteja como comprador.
Riesgo de perder tu depósito
Muchas personas se ilusionan con una vivienda y reservan antes de tener la viabilidad de su hipoteca. Esto puede convertirse en un problema serio: si el banco deniega la financiación, el contrato sigue vigente y puedes perder el dinero que has aportado.
En Hipotips siempre recomendamos ver primero la viabilidad. Saber cuánto te financia el banco, en qué condiciones y qué tipo de hipoteca puedes obtener. De modo que, una vez estés seguro de que te concederán la hipoteca, puedas reservar la vivienda con seguridad y sin sobresaltos.
La cláusula que te protege
Existe una frase que, al incluirla en tu contrato de arras, te protege completamente:
“El presente contrato queda sujeto a la aprobación de la viabilidad por entidad financiera.”
Con esta simple línea:
- Si el banco deniega la hipoteca, el contrato se cancela sin penalización.
- Deben devolverte el dinero aportado.
- Evitas sorpresas y estrés innecesario.
Una cláusula mínima que puede marcar la diferencia entre perder dinero y mantener la operación bajo control.
El contenido de la cláusula puede cambiar según lo que acuerden comprador y vendedor. Aun así, es aconsejable que la redacte un profesional con experiencia en derecho inmobiliario, para prevenir posibles problemas o disputas.
El problema: muchos vendedores e inmobiliarias no quieren incluirla. Su motivación es clara: quieren asegurarse de que la operación se cierre rápido y cobrar lo antes posible, porque cada retraso puede generarles incertidumbre o la pérdida de otros posibles compradores. En algunos casos, buscan presionar al comprador para que firme sin estas garantías, especialmente si la vivienda tiene mucha demanda.
Por eso, en Hipotips recomendamos que en el contrato se establezca un plazo de arras más amplio, mínimo de 60 días y, si es posible, 90 días. Aunque ya hayas comprobado la viabilidad de la hipoteca, nunca se sabe qué imprevistos pueden surgir: retrasos en la tasación, documentación pendiente o inconvenientes de último momento.
Hace un par de meses vivimos un caso extremo: nuestra clienta tenía la vivienda reservada, pero la vendedora intentó retrasar la tasación con la intención de que se le venciera el plazo de las arras y así perder la oportunidad de que le aprobaran la hipoteca a tiempo. Fue una operación a contrarreloj, pero gracias a nuestra coordinación con los tasadores y el banco, conseguimos cerrar la operación sin que la clienta perdiera ni un euro.
En general, los vendedores quieren vender rápido y asegurar su operación, pero un buen contrato de arras con cláusula de viabilidad y plazo adecuado protege tanto al comprador como al vendedor: da tiempo a tramitar la hipoteca con seguridad y evita conflictos.
Conclusión
No pongas la emoción de conseguir una vivienda por delante de la seguridad. Si la casa que encanta, deja de estar disponible, siempre habrá otra, incluso mejor.
Lo importante es comprobar tu viabilidad antes de firmar y siempre que puedas incluye una cláusula de protección, que pueda ahorrarte miles de euros y mucho estrés innecesario.
Si quieres conocer la viabilidad de tu caso, conseguir las mejores condiciones según tu perfil y contar con un acompañamiento completo durante todo el proceso.
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