Lo que vas a leer

Lo que vas a leer

• ¿Qué es un contrato de arras?
• Tipos de arras: cuál es el más habitual
• Qué debe incluir sí o sí
• Los errores que más dinero cuestan
• Nuestro modelo de contrato de arras, gratis
• Conclusión

¿Qué es un contrato de arras?

Cuando decides comprar una vivienda, lo habitual es que antes de ir al notario haya un paso previo: el contrato de arras. Es un acuerdo entre comprador y vendedor en el que ambos se comprometen a cerrar la operación a un precio y en una fecha concreta. El comprador entrega una señal, normalmente un % del precio de compra, que se descuenta del total el día de la firma.

No es un documento obligatorio por ley. Hay operaciones entre familiares o con vendedores de confianza que van directamente a escritura sin pasar por arras. Pero cuando hay una hipoteca de por medio y dinero encima de la mesa, un buen contrato de arras protege a las dos partes. Y saber qué debe incluir puede ahorrarte un disgusto importante.

Tipos de arras: cuál es el más habitual

Aquí hay un término que verás escrito en casi todos los contratos: arras penitenciales (reguladas por el artículo 1454 del Código Civil). Es el tipo más común, y el que regula qué pasa si alguna de las partes se echa atrás:

• Si te echas atrás tú como comprador, pierdes el dinero entregado.
• Si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble de lo que pusiste.
  
  

Existen otros tipos, como las arras confirmatorias o las penales, pero en la práctica del mercado residencial lo que vas a encontrar casi siempre son las penitenciales. Si el contrato no especifica de qué tipo son, pueden surgir interpretaciones distintas y conflictos. Por eso es importante que quede claro desde el principio.

Qué debe incluir sí o sí

✓ Checklist — lo que no puede faltar

• Datos de las partes e inmueble DNI, domicilio y referencia catastral
• Importe y forma de pago Cantidad, cuenta y plazo de transferencia
• Precio total y distribución Señal ahora + resto en escritura
• Plazo para escriturar Mínimo 60 días, recomendado 90
• Condición de financiación Si el banco dice no, recuperas las arras
• Estado de la vivienda Libre de cargas, deudas y ocupantes
• Documentación del inmueble Certificado energético, cédula, comunidad
• Fuero judicial Qué tribunales son competentes

Los errores que más dinero cuestan

❎ Firmar antes de saber si el banco te va a financiar.
Es el más habitual y el más caro. La ilusión de encontrar la vivienda ideal lleva a mucha gente a reservar antes de tener ni idea de cuánto les va a prestar el banco, en qué condiciones o si les va a decir sí. Si luego la hipoteca se deniega y el contrato no tiene cláusula de financiación, el dinero no vuelve.

En Hipotips siempre recomendamos estudiar la viabilidad antes de firmar nada. Saber con qué banco puedes contar, cuánto te financian y en qué condiciones. Así llegas al contrato de arras con garantías y mucha más tranquilidad.

❎ Plazos demasiado cortos.
30 o 45 días pueden parecer suficientes, pero una tasación con retrasos, un documento que tarda en llegar o un imprevisto del banco pueden dejarte fuera del plazo aunque la operación esté encarrilada. 

Tuvimos un caso en que la vendedora intentó deliberadamente retrasar la tasación para que se venciera el plazo y el comprador perdiera las arras. Finalmente se solucionó, pero no siempre hay tiempo para reaccionar.

❎ No revisar la nota simple antes de firmar.
El contrato de arras te compromete con esa vivienda. Si luego aparece una hipoteca sin cancelar, un embargo o un problema de titularidad, el proceso se podría demorar. Pide la nota simple antes, no después.

❎ Contratos mal redactados o demasiado genéricos.
Un contrato de arras no es un formulario cualquiera. Cada operación tiene sus particularidades y, si surge un conflicto, los detalles importan. Lo ideal es que lo revise alguien con experiencia en derecho inmobiliario.

Nuestro modelo de contrato de arras gratuito

Para que tengas una referencia clara de cómo debe ser un contrato de arras, hemos preparado un modelo estándar que puedes descargar desde aquí.

Incluye todos los pactos que mencionamos: plazo de 90 días, condición de financiación, entrega de documentación, estado de cargas y fuero judicial.

Úsalo como punto de partida, como guía para revisar lo que te presenten o como base para negociar. Y si tienes dudas sobre alguna cláusula o quieres que alguien lo revise contigo, puedes preguntarnos sin compromiso.

Modelo de contrato de arras

Elaborado por Hipotips. Uso orientativo. No sustituye asesoramiento jurídico profesional.

Conclusión

Un contrato de arras bien hecho protege tu dinero y da seguridad a ambas partes. Uno mal hecho, con plazos cortos, sin cláusula de financiación o con datos incompletos, puede convertirse en un problema serio.

Antes de firmar, estudia tu viabilidad. Antes de entregar dinero, revisa el contrato. Y si tienes dudas, pregunta.

En Hipotips trabajamos con los mejores profesionales en cada fase del proceso: tasadores, gestores y especialistas que conocen los tiempos reales de una operación y saben cómo evitar que un imprevisto te cueste dinero. Porque una hipoteca no es solo conseguir el mejor tipo de interés, es que todo el proceso salga bien.

¿Quieres que analicemos tu viabilidad hipotecaria antes de firmar? Lo hacemos gratis y sin compromiso.