Si estás buscando casa y tienes poco ahorro, es muy probable que te hayas topado en internet con anuncios que prometen el «santo grial»: hipotecas al 100% más gastos. Es un reclamo muy potente, pero tenemos que ser muy claros desde la primera línea: esto es un reclamo publicitario engañoso.

No existe ninguna entidad bancaria en España que te financie el 100% del precio de la vivienda más los impuestos y gastos de notaría. Quien te prometa esto, te está mintiendo. Es una táctica de marketing que solo genera frustración cuando, a mitad del proceso, te das cuenta de que ese dinero te falta.

En HipoTips preferimos decirte la verdad desde el primer minuto: conseguir una financiación al 100% es posible (con o sin avales), pero tú siempre vas a tener que cubrir los gastos de la compraventa.

La diferencia clave: Financiación vs. Gastos

Para no llevarte a engaño, hay que separar el dinero en dos bloques que se gestionan de forma distinta:

1. La Financiación (El precio de la casa): Aquí es donde el banco decide si te presta el 80% (lo habitual) o el 100% (si tu perfil es solvente o aportas un aval).
2. Los Gastos (La «tasa» de comprar): Aquí están el ITP o IVA, la Notaría, el Registro, la Gestoría y la Tasación. Esto suma entre el 8% y el 12% del valor de la compra.

Ningún banco, ni ninguna ayuda pública (ICO, IVF, Madrid,etc), paga los gastos. Eso es dinero «a fondo perdido» que el Estado o el Banco exigen que salga de tu bolsillo.

¿Se puede conseguir una hipoteca al 100%? 

Es importante diferenciar: sí se puede conseguir el 100% de la financiación. Existen dos caminos para lograrlo:

A) La vía del perfil solvente (sin avales)

Si tienes un perfil sólido, ingresos estables y una operación holgada, hay bancos que pueden llegar al 100% de financiación sin necesidad de avales públicos. En estos casos, el banco analiza tu capacidad de ahorro y tu historial. Si ven que cumples los requisitos pueden llegar al 100%. Pero, incluso en esta situación, los gastos siguen siendo tu responsabilidad.

B) La vía de los avales públicos

Los avales no son «regalos», son garantías. Programas como el ICO (nacional), Mi Primera Vivienda (Madrid) o el IVF (Valencia) no te dan dinero; lo que hacen es avalar al banco para que este se arriesgue a prestarte ese 20% que normalmente no te daría.

• ¿Qué hacen? Permiten que la hipoteca cubra el 100% del precio de compra.
• ¿Qué NO hacen? No transfieren dinero para pagar el ITP, ni la notaría, ni el IAJD.

¿Qué pasa si las empresas te prometen «100% más gastos»?

Debes tener mucho cuidado con empresas o brokers que ponen ese titular en su web. Cuando alguien promete «100% más gastos», está utilizando un lenguaje engañoso. 

La realidad con números: ¿Cuánto dinero necesitas?

Imagina una vivienda de 180.000€ en Madrid:

Aunque consigas el 100% de financiación, necesitas tener 18.700€ ahorrados. Si no los tienes, la única vía realista es la ayuda familiar (préstamo o donación). Algunos bancos aceptan dinero reciente de familiares si está justificado, y otros prefieren que ese dinero lleve meses en tu cuenta. Saber qué banco encaja mejor con tu forma de tener ese dinero es, precisamente, lo que hacemos en Hipotips.

Comprueba tus opciones

De todos modos, aunque sientas que no tienes suficientes ahorros para cubrir todos los gastos, no des tu caso por perdido. 

Según tu perfil económico y tus ingresos, existen distintas alternativas para estructurar la compra y encajar la operación. 

En Hipotips analizamos tu situación al detalle para ver qué opciones reales existen en tu caso: solicita tu estudio gratuito y te asesoramos sin compromiso desde el primer minuto.

Preguntas frecuentes sobre las hipotecas 100% y los gastos

¿Es posible conseguir el 100% de la hipoteca sin avales públicos?

Sí, es totalmente posible. Si tienes un perfil económico sólido, estabilidad laboral, ingresos estable y compras por un precio, el que tu ratio de endeudamiento es holgado, hay entidades bancarias que conceden el 100% de la financiación sin necesidad de recurrir a programas públicos de avales.

¿Los avales públicos (ICO, Madrid, IVF) pagan los gastos de compraventa?

No. Ningún aval público paga dinero de su bolsillo ni cubre los impuestos de la compraventa. Lo que hacen es actuar como avalistas ante el banco para que este te financie el 100% del precio de la casa en lugar del 80% habitual. La parte de impuestos (ITP/IVA) y gastos de compraventa debes aportarla tú.

¿Qué ocurre si pido un préstamo personal para pagar los gastos?

Pedir un préstamo personal por tu cuenta justo antes de la hipoteca suele ser un error grave. El banco verá ese nuevo préstamo en tu historial crediticio (CIRBE), tu nivel de endeudamiento mensual se disparará y es muy probable que te denieguen la hipoteca por falta de capacidad de pago.

¿A cuánto ascienden exactamente los gastos de comprar una vivienda?

Los gastos de compraventa suelen representar entre un 8% y un 12% del precio de la vivienda. Varían principalmente según la Comunidad Autónoma (por el tipo impositivo del ITP) y si la vivienda es de segunda mano (ITP) o de obra nueva (IVA + IAJD).

¿Puedo utilizar una donación o préstamo familiar para pagar los gastos?

En ocasiones. Muchos compradores utilizan apoyo familiar para cubrir ese 10-12% de gastos. Sin embargo, debes tener en cuenta que no todos los bancos lo valoran igual: algunos aceptan este tipo de ayuda y otras piden que exigen que el dinero lleve varios meses depositado en tu cuenta, es decir, que sea un ahorro propio.