¿DUDAS CON TU HIPOTECA?
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Hipoteca en general
1. ¿Qué tipos de hipoteca existen y cómo elijo la mejor para mí?
- Hipoteca fija: El interés es siempre el mismo, desde el primer hasta el último mes. Tus cuotas no cambian nunca. Ideal si buscas estabilidad y quieres saber exactamente cuánto pagarás cada mes, sin sorpresas.
- Hipoteca variable: El interés depende del índice Euríbor. Los bancos aplican un diferencial a ese Euríbor, haciendo que la cuota pueda ser más o menos atractiva dependiendo de las fluctuaciones del mercado. Es para ti si te sientes cómodo con cierta variación en la cuota y quieres aprovechar posibles bajadas del Euríbor.
- Hipoteca mixta: Combina ambas. Durante los primeros años tienes un interés fijo (y cuota estable) y después cambia a variable. Puede ser una buena opción si quieres empezar con seguridad y más adelante asumir algo de riesgo.
2. ¿Qué requisitos indispensables debo cumplir para solicitar una hipoteca?
- Contrato de trabajo. El banco quiere seguridad. Tener un empleo fijo con ingresos constantes es indispensable.
- Ratio de endeudamiento. Que la suma de todos tus préstamos, incluido el de la hipoteca, no supere entre el 30-35% del total (algunos bancos pueden llegar al 40% si el perfil de cliente lo requiere). Los bancos calculan los ratios poniéndose en el peor escenario posible, por lo que aconsejamos que calcules tu ratio de la nueva hipoteca sumándole un punto más del que consideras que vas a obtener.
- Ahorros para la entrada y gastos: Necesitarás, por lo general, tener el dinero de los gastos de la hipoteca. Aunque te obtengamos el 100%, el banco nunca te dará para pagar los gastos (ITP o IVA y gastos de notaría, registro, gestoría y tasación). Estos gastos suelen representar entre el 6-12% del coste de la vivienda, dependiendo del caso.
Si no cuentas esos ahorros, podríamos tener alguna opción, pero estaríamos más limitados.
3. ¿Qué gastos adicionales debo considerar aparte del importe financiado?
- Tasación de la vivienda.
- Notaría, gestoría y registro de la propiedad (dependiendo del importe de compraventa. Aproximadamente unos 2000-3000 €).
- Impuestos (ITP o IVA, según si es segunda mano u obra nueva). El IVA se aplica a las obras nuevas y es siempre el 10%; a excepción de las viviendas de VPO que es el 4%.
En cuanto al ITP, depende de las Comunidades Autónomas y de la situación personal de cada individuo, por lo que este oscila entre el 3,5%-11% del valor de la vivienda.
4. ¿Puedo amortizar anticipadamente mi hipoteca?
Sí, puedes pagar tu hipoteca antes de tiempo, ya sea una parte del capital o la totalidad del préstamo. Es lo que se conoce como amortización anticipada.
Sin embargo, debes tener en cuenta un detalle importante: algunos bancos aplican una comisión por amortización anticipada. Esta comisión está limitada por ley y su coste varía según el tipo de interés de tu hipoteca:
- Hipoteca fija: La comisión máxima es de un 0,5% del capital que amortizas.
- Hipoteca variable: La comisión máxima es de un 0,25% del capital que amortizas.
Importante: Esta comisión solo se puede cobrar si la amortización anticipada le genera una pérdida financiera al banco. Si vas a realizar un pago adelantado, pide que te demuestren que existe esa pérdida para justificar la comisión.
Consejo Hipotips: Antes de tomar cualquier decisión, revisa detenidamente tu contrato hipotecario para conocer las condiciones específicas de tu préstamo y saber exactamente cuánto te cobrarían. En algunos casos, estas comisiones se pueden negociar o evitar, lo que te puede suponer un ahorro significativo.
5. ¿Qué es la subrogación hipotecaria y cuándo conviene realizarla?
6. Me quedan menos de 100.000€ de hipoteca ¿Puedo hacer una subrogación?
Por lo general, resulta complicado que un banco quiera ofrecerte mejores condiciones cuando el importe pendiente de tu hipoteca es muy bajo.
Ten en cuenta que la entidad debe asumir los gastos de constitución de la nueva hipoteca, y a los bancos no les compensa hacerlo cuando queda poco capital por amortizar.
7. ¿Tiene coste hacer una subrogación?
Hacer una subrogación es gratis para ti. Únicamente tendrás que pagar la tasación y si tienes costes de cancelación en la entidad actual donde estás. Lee bien la letra pequeña.
8. ¿Qué es el TIN y la TAE y en qué se diferencian?
- TIN (Tipo de Interés Nominal): es el porcentaje fijo que el banco te cobra por prestar el dinero, sin incluir gastos ni comisiones.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN + comisiones + gastos y te da una visión más real del coste total del préstamo al año.
💡Consejo Hipotips: la TAE es la que de verdad importa.
9. ¿Qué hipoteca me puedo permitir?
Saber qué hipoteca puedes permitirte no es solo cuestión de mirar tu nómina. Los bancos hacen zoom en algo llamado ratio de endeudamiento, que básicamente mide cuánto de tus ingresos ya está comprometido en otros pagos.
¿Cómo se calcula ese ratio?
Súper simple: Suma todas tus deudas mensuales (préstamos, tarjetas, etc.) y divídelas entre tus ingresos netos mensuales.
Por ejemplo, si cobras 2.500 € y pagas 700 € en préstamos, tu ratio es del 28%. Si con la hipoteca ese ratio se dispara por encima del 35-40%, puede que el banco cuestione tu capacidad de pago.
Como regla general, la cuota de tu hipoteca no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. Si ganas 3.000 €, tu cuota ideal rondaría entre 900 € y 1.050 € al mes.
Pero ojo, aquí no acaba la historia: Hay que sumar gastos como seguros, notaría, impuestos, mantenimiento… El “precio final” de tener casa va más allá de la hipoteca.
En Hipotips te ayudamos a ponerle números reales a todo esto, puedes probar en nuestro simulador que es muy fácil de usar o contactarnos para explicarte con claridad y sin tecnicismos qué hipoteca te puedes permitir, sabiendo desde el primer momento cuál es tu mejor opción.