Si estás pensando en comprar una vivienda de segunda mano en el País Vasco, revisar la tributación antes de negociar tu hipoteca te evitará sobresaltos con los costes iniciales.
A diferencia del régimen fiscal común, Euskadi regula sus tributos a través de las Haciendas Forales de Álava, Bizkaia y Gipuzkoa. Esto permite contar con un marco impositivo muy favorable respecto a la media nacional: un tipo general para viviendas del 4% y un tipo reducido del 2,5% para vivienda habitual.
Aunque los porcentajes son homogéneos en los tres territorios forales, existen particularidades administrativas y requisitos específicos de medición según compres en Bilbao, San Sebastián, Vitoria-Gasteiz o cualquier municipio vasco.
📋 Cuadro Resumen Técnico: ITP País Vasco 2026
ITP País Vasco 2026 — Comparativa por territorio foral
Tipo general de vivienda y tipo reducido más habitual en cada territorio
| Territorio | Tipo vivienda | Tipo reducido | Notas |
|---|---|---|---|
| Álava | 4% | 2,5% | ≤120 m² construidos (unifamiliares: parcela ≤300 m²) o familia numerosa, sin límite de superficie |
| Bizkaia | 4% | 2,5% | ≤120 m² construidos (unifamiliares: parcela ≤300 m²) o familia numerosa, sin límite de superficie |
| Gipuzkoa | 4% | 2,5% | ≤120 m² construidos o ≤96 m² útiles (unifamiliares: parcela ≤300 m²) o familia numerosa, sin límite de superficie |
¿Cuál es el ITP en País Vasco en 2026?
Tipo general
✅ 4% para la compraventa de viviendas de segunda mano (incluye hasta 2 plazas de garaje y anexos vinculados que se transmitan en la misma escritura).
✅ 7% para inmuebles que no tengan uso residencial (locales comerciales, parcelas, solares o naves industriales).
Tipos reducidos en País Vasco
✅ 2,5% para la adquisición de la vivienda habitual cuando se cumpla alguno de estos supuestos:
- La superficie de la vivienda no supera los 120 m² construidos (en viviendas unifamiliares la parcela no debe exceder los 300 m²).
- El comprador forma parte de una familia numerosa (en este caso no se exige ningún límite de metros cuadrados).
Requisitos importantes
✅ Habitar el inmueble como primera residencia habitual tras la compra.
✅ No disponer de otra vivienda en propiedad en el mismo municipio en un porcentaje superior al 25%.
✅ Cumplir los criterios de medición oficial marcados por el Catastro del territorio correspondiente.
Criterios específicos por provincia (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa)
Aunque la tarifa del 4% y del 2,5% coincide en toda la comunidad, cada territorio foral aplica su propia Norma Foral y cuenta con matices que conviene conocer antes de acudir a notaría:
🟢 ITP en Bizkaia (Norma Foral de Bizkaia)
- Poblaciones clave: Bilbao, Barakaldo, Getxo, Portugalete, Durango…
- Particularidad: La Hacienda Foral de Bizkaia comprueba de forma muy estricta el límite de los 120 m² construidos a través del Catastro provincial. Si la propiedad incluye garaje o trastero dentro de la misma finca catastral, asegúrate de que la medición de la vivienda principal no rebase el límite por separado.
- Tramitación: Se gestiona mediante el Modelo 600 a través de la Sede Electrónica de la Diputación Foral de Bizkaia.
🔵 ITP en Gipuzkoa (Norma Foral de Gipuzkoa)
- Poblaciones clave: Donostia-San Sebastián, Irun, Errenteria, Eibar, Zarautz…
- Particularidad: Además de la norma general de los 120 m² construidos, la normativa guipuzcoana contempla explícitamente el límite de 96 m² útiles. Esta alternativa resulta muy útil en pisos antiguos del centro de San Sebastián o la costa que cuentan con muros gruesos o elementos comunes que incrementan los metros construidos.
- Tramitación: Se liquida ante la Hacienda Foral de Gipuzkoa.
🔴 ITP en Álava (Norma Foral de Álava)
- Poblaciones clave: Vitoria-Gasteiz, Llodio, Amurrio, Laguardia…
- Particularidad: En el caso de viviendas unifamiliares o chalets situados en zonas residenciales de Álava, el límite de parcela no debe superar los 300 m² excluyendo la edificación para mantener el tipo del 2,5%.
- Tramitación: Se tramita ante la Hacienda Foral de Álava.
Ejemplo de cálculo del ITP en País Vasco
Tipo general vivienda
4% sobre el precio
8.000 €
Tu cuota
4% sobre el precio
8.000 €
Ahorro fiscal
frente al tipo general de vivienda
0 €
💡 ¿Por qué es tan importante saberlo? Cada territorio foral (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa) tiene su propia Norma Foral y requisitos específicos. Consulta siempre con la Hacienda Foral correspondiente y con tu broker hipotecario antes de firmar cualquier compraventa.
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Otros gastos que debes tener en cuenta al comprar vivienda
Además del ITP vasco (que se sitúa entre el 2,5% y el 4% para uso residencial), formalizar la compraventa exige asumir otros servicios indispensables: el informe de tasación homologada para la entidad bancaria, los honorarios de notaría para elevar a pública la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios de gestoría si solicitas préstamo hipotecario.
¿Cuánto ahorro necesito para comprar una vivienda en País Vasco?
La liquidez necesaria para cerrar la operación cambia en función del porcentaje de financiación que conceda la entidad financiera y de la bonificación de impuestos que apliques.
Si optas por una hipoteca tradicional al 80%, la norma general es aportar un 20% de entrada más aproximadamente un 7% adicional para cubrir impuestos y escrituras. Por ejemplo, en una vivienda de 200.000 € en Bilbao o San Sebastián con el tipo del 4%, necesitarás una provisión cercana a los 54.000 €. Si la casa cumple requisitos para beneficiarse del 2,5%, el importe inicial se reduce a 51.000 €.
La buena noticia es que no tienes por qué quedarte limitado al 80% si no dispones de todo el capital guardado. Si cuentas con estabilidad laboral e ingresos mensuales constantes, en Hipotips analizamos tus datos para conseguir financiaciones por encima del 80%, alcanzando el 90%, 95% o el 100% del valor de la casa.
Antes de descartar la compra por no llegar a la entrada estándar, conviene estudiar tus opciones con números adaptados a tu caso.
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Consulta el ITP de cualquier otra comunidad autónoma
Si estás valorando inmuebles en distintas provincias o quieres comparar la fiscalidad de Euskadi con otras regiones, consulta el listado actualizado:
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Preguntas frecuentes sobre el ITP en País Vasco
¿Cuál es el ITP general para viviendas en País Vasco en 2026?
El tipo aplicado a las compraventas de vivienda usada en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa es del 4%.
¿Cómo se aplica el ITP reducido del 2,5% en Bizkaia, Gipuzkoa y Álava?
Se aplica cuando el inmueble se destina a residencia habitual y su superficie construida no supera los 120 m² (en Gipuzkoa también se acepta hasta 96 m² útiles), o bien si el comprador forma parte de una familia numerosa.
¿El garaje y el trastero pagan el mismo ITP que la vivienda?
Sí. El tipo del 4% (o el 2,5% bonificado) se aplica a la vivienda y a un máximo de 2 plazas de garaje con sus anexos, siempre que se transmitan en la misma escritura.
¿Dónde se paga el ITP si compro un piso en el País Vasco?
Se liquida mediante el Modelo 600 ante la Hacienda Foral del territorio donde se ubique el inmueble (Diputación Foral de Bizkaia, Gipuzkoa o Álava).
¿Se paga ITP en viviendas de obra nueva en Euskadi?
No. La compra de vivienda nueva tributa por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA al 10%) y por Actos Jurídicos Documentados (AJD), quedando exenta de ITP.
